我们都知道，中国物业管理行业从上世纪90年代开始发展至今，已经经历了40多年的风雨历程。在这漫长的时间里，经历过经济飞速发展、人们生活水平和消费观念的不断提升，物业服务企业也经历着变革与成长。正如有一句话说“最好的时代是过去时”一样，虽然物管行业已经进入了新时代，但行业内部依然存在一些亟待解决的问题，其中人力成本就是其中之一。所谓人力成本，指的是在一定时间内从事与物业服务业务相关工作所需支出的总价值。可以理解为：企业为吸引人才、留住人才而花费的代价和所获得经验及知识产权费；为管理人员提供服务所需支出的费用和成本；以及由于员工变动或薪酬调整而产生的人力工资等成本。此外，因为行业竞争环境与市场供求关系等客观因素，企业运营成本也会有所增加。

一、人力成本构成

人力成本主要包括薪酬、社保、住房公积金、其他与企业发展相关的费用，这些费用在物业服务企业总成本中占据着很大部分；其中薪酬部分为最重要的成本项目；社保、住房公积金、其他与企业发展相关而又对企业发展具有一定负面影响的费用会在工资总额中单独核算；住房公积金是公司为了解决员工离职后住房公积金贷款问题而缴纳的；其他与企业发展相关的费用有：工作任务、工龄和福利、劳动保险、住房公积金等。

二、费用计算及成本构成

关于物业服务成本，一般情况下是按照员工人数乘以相应的系数来计算的。通常情况下要将该比例结合服务项目的情况及自身情况来进行比较分析。而当物业服务企业涉及多个项目时，通常是需要将每个项目需要投入的成本都进行归集才能进行比较。为了便于比较各项目的成本构成及占比，我们采用了一个项目为一个单位来进行计算，并用表中项目总费用总额作为了该单位下的各项费用总和（即项目费用总额）。表中为例说明了各费用项目各部分合计成本占总费用的比例并绘制出了表格来说明其费用构成情况。绿城物业员工薪酬和员工福利费用与基本工资（包括五险一金）的差额部分作为激励资金发放给员工工资根据不同级别、职务等情况不同比例或金额。

三、如何计算绿城物业的人力成本呢？

绿城物业的人力成本主要包括了五个部分，分别是薪酬、绩效和福利以及工资与奖金，其中薪酬所占比重较大，占总利润的50%以上。但也有一些公司把它称作管理成本，比如上海的万科物业。但无论怎样，绿城物业人力成本在总利润中占比较小。对于人力成本过高的公司来说，这将影响企业长远发展。因此我们在计算绿城物业人力成本时应当尽量将数据做小，这有利于降低企业人力成本。但是需要注意的是，由于人员数量的变化会影响到我们计算出来的结果可能有较大误差，因此在决定进行人力成本核算之前应先做好相关准备工作。