人力成本是指物业公司所提供的与业主、物业使用人、管理人员及其相关的服务有关的各种费用。它是物业公司利润结构中重要的组成部分，也可以说，物业收入是衡量一个行业经营绩效最直接的指标。它主要包括人力成本、租金和各种行政费用等相关费用，但人力成本占所有项目收入的比例往往会在20%左右。虽然人力成本占所有项目收入比例低，但仍然是一个值得研究的课题。

一、人力成本占总收入的比例

人力成本占总收入的比例，一般来讲，指在一定时期内，物业管理公司所提供的各种服务费用总额的比重。在目前的物业市场环境下，物业企业经营风险与回报基本相等，在当前国内经济发展的大环境下，人力成本必然是物业企业盈利的一个重要来源之一。因此，物业公司在对所服务项目实行有效管理前，就需要一定的投入和人力成本。因此，一个企业能否获得良好的经营业绩，人力成本占比是非常重要的一个指标。一般来讲人工成本占总收入的比例越高，说明该企业所提供的服务越完善，越能获得业主的信赖及支持和配合度越高。这也是对物业企业有较高要求的原因之一。

二、人力成本主要项目包括：

a、员工薪酬、社保及福利费用（包括工资和社会保险):包括员工工资及各种福利、商业保险及住房公积金、员工福利费用、管理及其他费用。b、岗位成本（包括：保安、保洁、维修、保安队长等）、人力资源管理咨询费用（包括咨询费、其他杂费、会议服务、其他项目发生的费用）及其它有关费用。c、人力成本占项目收入：包括各项管理费用和业务宣传费用。D、管理人员薪酬及其它：包括住房公积金费、差旅费、交通费及伙食费等费用；工资总额中包括岗位工资、薪金及其他津贴补贴等相关费用。根据需要而确定的其他支出项目：行政人员、技术管理人员薪酬和相关岗位薪酬等。d、其他相关费用（包括各类津贴、补贴或奖金):包括住房公积金、医疗保险、社会保险、工会经费、员工福利、法定节假日福利、企业年金、工伤保险、生育保险及住房公积金、意外伤害保险及其他险种及补充保险等。物业服务企业应依法为员工缴纳社会保险以及住房公积金；职工福利费用由企业支付；社会保险由用工单位按照国家规定缴纳；工会福利经费由用人单位按有关规定给予福利待遇时，职工个人应缴纳部分；工会依法开展工作所需经费列入预算；依法参加社会保险并缴纳社会保险费；依法享受工伤保险、生育保险及住房公积金；法律、法规规定应当由用人单位缴纳或者代扣代缴的其他社会保险费及住房公积金以及法律单位缴纳的社会保险费；法律、法规规定应当由个人缴纳或者承担的其他社会保险费。e、其他有关费用应予扣除；法律、法规及规章规定不符合国家规定进入企业成本、费用及国家规定应由个人负担的费用；法律、法规规定不得列入成本支付范围内的项目；法律、法规、规章规定不得从物业服务企业获得的其他支出。由员工个人负担并需要按照有关规定办理相关手续的费用。e、其他相关费用：如社会保险费、住房公积金、工伤保险、生育保险及医疗保险费等；公司按照法定支付了社会保险待遇、住房公积金等缴费凭证以及其他各项

三(1)服务收入占总收入的比重通常为50%-70%。

在这个范围内，物业公司盈利的可能性更大，盈利能力更强。但由于人力成本是不可控制的因素，会影响服务的质量和满意度。有时服务质量达不到业主们的要求，会有投诉发生。甚至还有被投诉的问题或因服务质量问题被取消其项目承包合同的情况。所以对业主服务的提供者的要求也就更加严格了。从某种意义上讲服务质量和态度不仅能体现物业公司的综合实力还能体现出一个企业文化的好坏，同时也能够体现出企业能否适应客户需求。因此对物业公司来讲，服务质量并不能作为衡量企业实力的标准，物业公司必须要靠其自身综合实力来不断提高和完善才能生存。

四、业主和物业使用人满意度调查

通过对不同小区物业使用人满意度调查，得到了以下结果：该结果显示，业主对物业使用人表示满意的占总人数的41%,满意的占91%,不满意的占4%。而在其他的四个项目中，“感觉满意的仅占了8%”。由于受调查小区中大多数小区业主不满意物业公司的服务质量、设备设施及配套设施等方面的问题仍是小区物业公司管理中的主要问题，其中业主对费用支付是否满意是主要原因，物业公司在这个问题上存在诸多管理缺陷的问题主要集中体现在业主对物业公司服务水平不满意、对服务价格的满意率不高以及员工整体素质较低等方面。而业主对收费政策等方面的满意度则相对较高。针对以上问题小区，可以进行针对性的制定相应的对策（比如：将目前处于盈利状态的项目与业主进行协商和沟通；将人力成本预算降低；对于一些收费项目通过调整服务价格等方式来改变现状）或在小区内加强文化建设、宣传工作等。可以为通过举办丰富多彩的活动来提高业主和物业使用人对企业所提供服务的满意度及相关问题所带来的正面影响。如对收费标准中可接受程度较高或完全可以接受等方式来增加业主对物业公司的满意度，使其对企业在服务方面有了更好的期望和要求；从而产生购买该服务意识。但是目前很多物管公司对业主缺乏调查行为能力、有效联系客户、沟通协商等能力和基本素质也存在较大问题；且很少通过组织与参与活动将专业知识纳入管理体系中来实施和改善这一状况；因此也就需要物业公司在具体活动中体现出更多为用户而非业主群体而开展更多地与业主建立关系，从而更加完善自我、提升服务水平和效率。因此物业管理行业有必要通过各种途径向全体业主宣传相关法律法规和服务质量要求：在保障自身权益不受损害的情况下要做得更好；要为客户提供更为优质的服务；满足客户多元化需求等方面，进行宣传、培训以及定期地提供调研等等这些都是建立客户关系、加强行业地位并获得市场认可度和市场占有率所必须达到得利益点行为之一

五、人力成本构成分析

物业公司人力成本主要包括员工工资、社会保险、住房公积金、企业年金、福利、个人账户费用、住房公积金等。目前中国物业企业的人力成本占总收入比重不到10%,而且还在逐年下降。人力成本中对各种福利都要归入单位的成本进行管理。物业公司的员工工资由两部分组成：一是工资，包括工资、福利、保险；二是住房公积金一部分。这部分钱根据公司不同的项目规模来计算相应比例。员工的工资费用可以分为基本工资（每月)+绩效工资+福利+年终奖=实际工资费用=基本工资+加班费+业绩提成。这部分费用主要是员工福利支出以及在这些薪酬支出的保险。

六、通过上面的分析，我们可以看出，物业收入中包含人力成本，但是该项目整体都不高。

所以，如果要计算人力成本占收入的比例，应在收入构成中按一定比例计提。其中应包含人员工资及福利、公积金。一般情况下人工成本应占总管理成本的40%左右或以上，如不在30%以下，则说明人力成本是比较高的。同时应该考虑：如果业主对某些服务不满意，可以在一定时间内找个第三方对服务进行评估、改进、调整。这样做的目的就是为了提高收入；同时通过专业技术手段减少失误，提高工作效率，保证业主满意不会出现投诉。反之，增加工作量和成本。