小区人力成本是指为维持物业服务质量所需的人员成本，是物业服务企业在小区服务中人力成本构成的主要部分。它包括了人力的工资、薪金、津贴等。其费用占物业费的比例随所需人员增加，同时随着时间增加，员工成本逐渐上升。由于目前我国人工成本在物业管理中处于相对较低的地位，故一般以人员工资为主进行支出，但随着生活水平提高人们对生活品质也提出了更高的要求，因此很多物业公司也开始把目光投向人力成本上。而随着我国居民收入水平和质量水平不断提高，人们对小区服务质量要求也在逐步提高，于是有不少物业公司尝试将人力成本作为业主分摊给业主的一部分进行支出，以此提高房屋管理质量。

一、小区人力成本构成

1、物业服务费：根据物业服务合同约定，物业服务费用是物业服务企业向业主收取的费用，是保障物业服务企业正常运作以及提高工作效率的重要费用，也是物业企业重要的收入来源之一。2、人工费用：是指由业主支付给物业服务企业和其他从业人员用于维持小区服务质量和公共秩序所需的开支，包括保洁员、保安、保洁、设备维护等。3、福利费：是指物业服务企业为维持与提供正常服务所需人员的福利所支出和承担其应承担的部分费用。4、工资及其他相关费用：是指物业服务企业在维持正常运转所需经费支出，包括工资福利费用、相关保险及福利等支出，如差旅费、水电费、电话费等。5、其他费用：是指物业服务公司为保持正常运转需要购买并使用服务项目所需物资以及发生相关开支及支出所需人员（含保洁员）工资福利成本等费用.

二、人力成本占比情况分析

近几年，物业服务企业整体效益有一定程度的提升，但也有很多企业并没有重视在人力投入上，导致整个行业出现了不同程度的亏损与问题。随着生活水平的提高以及房价过高，人们选择在城市置业，随着居住人口的增多及生活节奏的加快，业主生活质量也将得到相应提高。同时，随着房地产行业的迅速发展，以及国家对房地产行业提出更高要求越来越多的房企及业主意识到在物业行业竞争的过程中要想占据市场份额一定要不断地增加自身品牌影响力等因素，以占领市场先机并且保持着良好的发展态势。为此很多房企纷纷从人才方面入手采取多种措施来不断地提升自身品牌形象和影响力，也正是由于这种营销模式的不断发展及转变才使得物业行业产生了越来越多的影响，同时我们也看到目前大多数中小型物业企业人力成本占收入成本比例并不是很高，仅在20%左右浮动幅度并不大。

三、人力成本管理的优势与缺点

人力成本管理的优势主要体现在：①人力资源的分配和管理。对物业服务企业来说，人力成本是主要支出之一，它可以在较大程度上提高物业运行成本的使用效率。②人员的优化配置。物业企业可以对员工进行综合管理，使之各司其职。③减少员工浪费的情况。人力资本化管理是对人员资本化程度的有效保证，它使企业能够在保持其盈利能力、实现企业价值、提高经济效益方面进行有效控制。④降低人工成本的支出风险，提高整体经济效益。

四、结语

随着我国经济水平和生活质量的不断提高，对物业管理服务的要求也越来越高，传统的方法很难适应新形势的发展。因此，随着人力成本的不断提高，越来越多的物业公司开始将重心转移到人力成本上。将人力资源作为小区管理维护项目中一部分支出，既解决了传统的人力支出问题，也为公司经营带来了许多新的活力，但我们也必须清醒地认识到，物业公司将人力成本作为小区经营维护费支出这一做法并不适合所有小区，它需要综合考虑各种因素来决定投入多少人力成本来控制小区经营及服务质量，而不能一概而论地全部使用人工来实现小区管理维护的目的。目前我国大多数小区正处于建设初期，各种资源还不能满足小区正常经营及服务需要，对人力成本核算认识也还不足，因此应该合理有效地运用人力成本进行控制和管理，达到节约资源，提高物业费易得程度与服务质量，从而实现物业管理降本增效的目的。

五、影响人力成本因素分析

影响物业服务企业工资水平的因素有很多，影响物业服务企业工资水平的因素有很多，有劳动力市场工资水平，也有劳动合同签订时间，还有员工个人条件等各个方面。虽然这些因素随着时间的推移会发生一定的变化，但却不会很明显，影响最大的是劳动者自身的因素，而其他各种因素不是影响最大的因素，也没有人会预料到未来这些因素中会起到什么作用。当然如果想通过上述方法来降低物业费占到人力成本比例相对比较容易，但是目前大部分物业公司采取这一方法还处于尝试阶段（有的还处于初期阶段),因此可以通过以下两个方面来降低劳动强度：首先是用人机制上进行改革：引入企业人事部门、专业人事部门；其次是工资水平上进行改革：按照劳动法规定给员工支付基本工资以及按照劳动合同法规定给员工支付经济补偿金等方式进行发放；另外就是制定合理考核办法来提高员工工作效率水平：加强对人员技能培训工作在很大程度上影响员工个人能力及工作效率，因此必须在绩效考核制度上加大力度来激励员工工作积极性进而提高劳动强度；而对于技术工人则应该按照科学发展观要求来制定各项规章制度并严格执行（或采取技术工人优先）以促进员工效率提高来获得较好收入。综上所述笔者认为影响物业公司工资比例最主要的两个因素是薪酬水平和人均劳动工作量两方面。