万科物业一直以“管理卓越、品质卓越”为服务宗旨，为每一位员工提供优质服务。其人力资源成本核算也非常简单，成本主要包括管理费用和运维费用。本期先简单介绍下物业的管理费用，主要包括人力资源人员的薪酬福利、办公用品、通讯、安保等支出。物业的运营成本根据各项目自身情况不同（按项目类型区别),如按项目所处阶段区别就比较大了。其中物业管理费用分为固定比例的工资总额、固定比例的专项维护费三大类。

1、人员工资

人员工资是根据项目每月完成任务情况按比例发放，也就是固定比例。项目每月月初按实际工作量计算出当月工资，计算到月末支付给人力资源部；每月月末结算当月工资并发放。工资总额=基础工资+奖金+其他工资，计算公式为：×绩效考核奖金×综合提成率=月工资/(工作量-当月考勤+奖金）×1.5×年终奖收入总额=人员工资总额×80%(项目每月实际支付给员工的岗位工资、薪金、绩效工资、住房公积金、福利等）×员工总数×80%≈（月收入×100%)(1)基础工资：由岗位等级工资、薪金工资组成。岗位工资（包括基本工资、岗位津贴和绩效工资）不超过主管月标准工资15%。加班工资按照国家有关规定给予保障。项目月均工资不低于当地最低工资标准。一般为员工当月缴纳基本养老保险费、基本医疗保险费满12个月的应当缴纳社会保险费。单位根据劳动合同约定可以按照国家有关规定和本企业有关规定享受补充养老保险及职工医疗保险、工伤保险等社会保险待遇。员工达到法定退休年龄可以办理提前退休或者暂缓退休手续，同时企业应当为其缴纳基本养老保险和基本医疗保险费。法定假期和国家规定的休假日按照国家有关规定执行。企业为员工提供各项社会保险待遇和福利。

2、福利

工资总额：是指各项目每月固定比例的工资总额。专项维护费：是指为员工提供福利所发生的各项费用。基本工资：根据员工的工作岗位、薪资水平和年终奖确定的年度内的基本工资和绩效工资，总额包括基本工资）及福利费（含各类补贴、住房公积金、补充养老保险等）、各类津贴、补贴、岗位津贴和绩效奖金等。部分项目人员还有按季度发放的绩效工资收入以及公司其它各类补贴或奖金（如季度奖金、特殊津贴等）等。员工的日常福利支出：职工福利：包括员工个人为其提供的交通补贴、伙食补贴、工会经费补助（按实际发放额）、取暖费补贴（含困难补贴）等；住房补贴：一般按季度发放；住房公积金福利按月发放；其他福利：如夏季高温补贴、探亲补助、春节补贴、节日慰问等多项福利；按月发放的通讯补贴等，还有公司给予员工特殊津贴等。福利成本一般占到工资总额的5%-20%不等。

3、办公用品费用

主要包括办公用品及相关用品的购入、运输、保管等费用，一般按采购周期可分为年度采购、日常生产和特殊情况三种。日常生产一般包括办公用品的购置，包括各类办公用品、耗材购置，以及日常管理中的保养。日常办公用品包括：办公桌、椅、柜面、货架、打印机、扫描仪等。日常办公用品一般包括：文件柜、台灯、电脑桌、办公桌椅、办公桌等。办公用品费用支出主要为购买办公用品时的购入价格与办公用品采购费用支出一致。若企业有计划采购或临时采购办公用品，需先和采购部门进行协商确认购买价格以双方确认为准。办公用品费用一般可分为办公用品费及相关费用两大类：A、办公区日常使用支出:(1)租金：包括每月的物业服务费及管理费（包含了各类水电费收费);办公用品费按所需采购数量测算；金额=购入办公费、折旧摊销、购买材料以及日常管理等。

4、通讯及安保费用

通讯及安保费用主要用于员工外出进行紧急通讯及安保工作。由于物业的地理位置特殊，员工出勤时间较长导致该费用较高。例如: A地下车人力库实行弹性工作制，员工正常上班时间内是不需要进行通讯和安全检查的，但必须随时联系；员工外出时会被要求与保安进行沟通确认行程，或携带随身物品；在办公期间需要携带个人手机等通信工具等。因此，就发生了此类费用。其中，有人员因临时外出发生丢失手机、钥匙等造成的损失；因未办理身份证导致的误工成本及福利。

5、其他管理费用

主要是指企业日常经营中产生的成本、费用，如员工出差、临时办公用房、食堂等需额外支付的费用。这部分费用可通过支付现金等方式支付，并可计入成本项目中。如万科物业为避免管理费用过高，一般按照固定比例发放。在实际管理过程中，有部分成本可能会转移到个人账户。如因出差或其他原因而发生的差旅费、交通费等费用应支付的各项手续费：例如差旅费成本中包含车辆保险费；在办理各种税金时需要支付的各种税费；差旅费等其他支出；物业费；服务费等其他服务类费用。