物业服务企业人力成本的快速上升，引发行业热议。近期，上市物企公布2023年年报，多家物业服务企业毛利率出现下滑。财报显示,2023年已有10家上市物企的净利润出现下滑。对于营收下降的原因，有的公司表示是受新冠肺炎疫情影响；有的认为是由于企业发展策略调整造成人才需求上升导致；也有物企则认为是“裁员”导致的。

01、疫情影响

2023年，在新冠肺炎疫情影响下，物业服务企业的业绩表现较为分化。其中，碧桂园服务营业收入从2018年的190.1亿元增长至2023年的266.9亿元，增幅为100.9%;绿城服务营业收入从2018年的319.9亿元增长至2023年的416.6亿元，增幅为109.4%;中海物业营业收入从2018年的96.6亿元增长至2023年的135.6亿元，增幅为102.6%;新城悦服务营业收入从2018年的90.5亿元增长至2023年的116.6亿元，增幅为107.8%。而净利润方面，碧桂园服务从2018年的63.3亿元下降至2023年的61.3亿元，降幅为48.1%;中海物业从2023年82.1亿元下降至2023年81.1亿元，降幅为37.5%;绿城服务则下降至104.1亿元。其中,2023年净利润出现大幅下滑的是碧桂园服务和绿城服务，营收分别下降77.6%和70.7%;净利润分别下滑55.5%和44.5%;绿城服务从2023年124.6亿元下降至2023年112.5亿元，降幅为59.6%。而在净利润大幅下滑的同时，营业收入增速较快的则是世茂服务、旭辉控股等物业服务企业。营收增速为负主要为这些公司疫情期间营业收入增长慢于净利润增长。

02、裁员

2023年2月，物管行业最具风向标的《中国房地产上市公司竞争力蓝皮书》在京发布，报告显示，截至2023年3月，全国上市物业服务企业总员工数为159.8万人，同比增长2.6%,比2023年3月增长4.6%,其中，核心岗位员工数为63.8万人，同比增长3.9%。而这也是截至4月20日发布的2023年财报中，上市物企中首次出现“裁员”一词。无独有偶，近日有媒体报道，中交国际在2023年四季度已停止在北京及上海的服务中心的招聘工作；而世茂物业也在2023年四季度开始实施了一轮大规模战略调整部署：自2023年10月起开始在全国范围内进行业务重组及优化。因此在今年3月和5月上旬相继传出中交国际要“退出北京、上海以及深圳/广州/南京/杭州/苏州等城市地区”的消息。

03、人力成本攀升

在整个物业行业，人力成本也成为企业业绩增速下降的主要原因。对于物业企业来说，人力成本是不可忽视的重要指标之一，尤其是今年受到疫情影响，对于物业企业来说，其人力成本更是比以往要高。克而瑞研究数据显示,2023上半年全国共有超过1100万人失业后返聘工作和灵活就业。同时，物业企业面临人才缺口大、收入波动大等问题，对企业发展影响巨大。对于不同类型的物业服务企业来说，其人力成本的差异也非常大。截至目前，已有超50家上市物企披露了2023年人力成本年报。

04、三种类型的物业公司

按照业态来看，物业公司分为住宅物业、写字楼和商住楼。住宅物业服务企业：以碧桂园服务、保利物业、华润置地为代表，物业管理面积占比超过80%。非住宅物业服务企业：主要包括龙湖物业、金地物业、绿城中国、雅生活服务、万科物业、金科物业、中海物业等，占比在10%-30%不等。据了解，目前各大物企主要通过劳务派遣的方式来用工。从规模上看，物业企业一般以住宅物业为核心主业，通过自营或者与第三方物业服务企业合资经营三种方式进行经营业务。从目前上市物企的用工情况来看，这三种方式均有一定程度上拉低了企业用工成本比例。

05、物企应如何应对人力成本上升？

2023年疫情下，一系列新规相继出台。根据3月15日国家发改委发布的《关于印发物管行业规范条件的通知》，物管行业“双随机一公开”监管将于2023年3月底前完成。但由于疫情原因，很多物业公司都处于“半停工”状态。据统计，截止目前，今年已经有11家物业公司出现亏损。“这种情况下很难不让员工承担更多的薪资和福利。”一位行业资深人士认为。从行业整体发展趋势来看，行业集中度将进一步提升，未来的竞争将更为激烈，部分规模较小且竞争力较弱的物业公司或将面临被淘汰出局的风险。