商业物业的人力成本占物业成本中比重很大。所谓人力成本，是指一项长期项目可能给物业带来的经济回报。它可以用来衡量一项投资项目在一个运营周期中所需要消耗的资金或其回报率，是一笔长期项目收益的重要构成因素和直接衡量方法。一般我们将人力成本划分为以下几个部分：日常消耗、办公用品消耗、维修保养和个人消费支出三部分：日常消耗主要是指物业人员办公用品、日常保养和个人消费支出；办公用品及维修保养，主要包括商场内各经营商铺的设施设备、门脸店面使用的玻璃洁具、电器设备等；个人消费支出主要包括购买衣服、化妆品以及吃饭住宿方面。通常，物业人员在每一个经营项目中所承担的工作量，都是要计算在内的。我们通常将人力成本占比与办公费用比例，简称人力成本比率称为人力成本率，或者说商业物业人力成本率，简称为人均工资比率（人均工资=工作时间×工作岗位）。

一、人力成本比率的计算

人力成本比率的计算方法是：1.工作时间=(工作岗位数+工作内容数）×2.工作业绩/(总工室内岗位数-总职工室内岗位数)/总机室内岗位数。其中，总机室所包括的工作量都是统计出来的，但是实际操作中不可能每个人都有那么多的工作量。所以，计算人均总工作时间和总工时就需要同时计算其所在部门人员所需工资收入，这是由于在日常管理行为中工作量往往是比较大的，而且这些工作量基本上在固定时间，所以用固定时长来记录工作量就可以得到比较好的成本估计。2.薪酬=(劳动报酬-社会保险-住房公积金）×2.人均工资=人均薪金+保险+住房公积金；其中，保险是可以以单位人为单位计算的，这主要是为了减少人工成本，一般在实际工作中会采用公司购买社会保险等方式。

二、统计范围

目前，大多数物业企业人力成本核算依据的基础是在商业地产项目中人力成本占总成本比例确定，包括办公费用、房屋建筑费和人员工资。而对于大部分物业公司来说，其商业物业的人力成本占总成本比例并不是很高，因此只有极少部分企业将商业物业人力成本算在其管理成本里，主要以成本核算为主。但实际上，大部分商业物业也都存在着不同程度的人力成本居高不下态势，其中一个重要原因就是因为人力成本过于高昂。事实上，每个商业物业的人力成本在整个项目建设及运营过程中都可以产生。一般而言，一个长期项目所需要支出的总费用通常高于或等于前期所需费用金额。根据不同商业物业的实际情况和特点进行测算，确定人力成本的比重以及比例在商业物业成本中所占比重十分必要。

三、比较分析

目前我国商业物业的人均人员成本，总体上是高于美国等发达国家的。美国国家商业物业管理协会统计，美国每年平均有1056万美元的商业物业为纳税人提供了超过4亿美元的收入，其中大约有2500万人是自由职业者，其中近400万人为普通工人。美国住宅物业占居民总收入的一半以上，是美国住宅物业行业中最大的市场，约占美国住宅物业市场的三分之一；日本约占日本住宅物业市场的五分之一，其中约1/3来自租赁（出租）住宅物业。平均起来美国城市商业地产平均每个员工的工资约为美国平均每个从业人员5600美元或7700美元。但从人力成本来看，由于住宅物业和商业物业的员工工资差距过大，很容易造成人才资源浪费。以英国曼彻斯特为例：曼彻斯特市所拥有和管理着82万家商铺、180万家零售店铺、115万家餐饮店铺和62万家服装和美容用品店铺等商业项目。