小区物业管理公司普遍亏损，这是业内的共识。在记者采访的过程中，有物业公司负责人坦言已“心力交瘁”。那么，是什么原因导致小区物业的运营情况并不乐观呢？如何改善盈利状况？带着这些问题，记者近日对本市部分小区和居民进行了采访。

1现状

截至2018年底，本市已有3.5万个住宅小区，其中物业管理小区3.3万个，入住率仅为48%。据市住房和城乡建设委员会介绍，本市住宅小区中,2018年前三季度住宅小区物管行业亏损比例达到了58.9%,而去年同期为65.5%;自2012年至2018年间，住宅小区物业管理行业平均利润率为2.5%,平均净利润率为3.6%。本市住宅小区中，公共维修基金已由2014年的1亿元降至2017年的7000万元。为降低运营成本、提升物业服务质量,2013年4月出台了《关于进一步加强本市住宅小区（含单位住宅楼、居民小区）公共维修基金管理工作的通知》，明确了建立公共维修基金使用绩效考核制度和奖罚机制、保障资金安全、提高使用效率等要求。市住建委相关负责人表示，我市已经建立了包括建筑材料、公共设施设备等在内的公共维修基金账目资料动态更新制度；积极探索制定了《天津市物业服务收费管理办法》和《天津市物业管理服务费收支两条线》等有关文件；各区县也正在研究制定《住宅小区物管服务收费标准（试行）》等配套制度。

2原因

人力成本高：在和平区某小区物业管理公司经理徐永辉看来，导致小区物业处于亏损状态的主要原因是小区人力成本较高。“这主要是因为老旧住宅区普遍使用的是‘包干制’模式，这也导致了新小区人力成本高也是造成物业处于亏损状态的一个重要原因。”徐永辉说。“这些小区基本上都是老旧住宅区。”徐永辉说，老旧住宅区居民房屋老化、设施陈旧、道路狭窄等情况都很严重。“小区虽然有业委会但因为业委会成立难、物管费难以收回等原因导致小区物管费收缴率低。”徐永辉说，部分老旧小区由于经济实力薄弱还未成立业委会。“还有不少小区虽然成立了业委会，但小区缺乏足够强的业委会代表，导致一些业主对业委会缺乏信任感；还有老旧小区房屋破旧严重并未得到维修也未与业委会进行沟通就进入小区管理模式了……这些原因导致小区物业处于亏损状态。”徐永辉说：“这些问题都不利于物业公司经营发展。”“这些问题已经引起了政府有关部门和业委会方面的重视，但我们目前很难改变现状！”徐永辉说，“我已经提出建议成立业主委员会，从而减少小区物业管理成本了！”

3措施

采访中，记者发现，物业公司普遍存在人力成本过高的问题，因此，他们很难提高员工福利待遇。“首先是员工队伍过于庞大，从招聘人员到招聘再到管理都很费劲，此外，由于人员成本过高，员工收入不高，只能‘按劳取酬’维持基本支出。”这位负责人表示。据了解，对此小区也有专门的解决办法。“除了鼓励业主对小区进行民主管理之外，我们还建立了长效机制，把一些重大事项（如电梯改造）定为业主委员会的提案。小区业主委员会主任在召开联席会议时能够协商出更好等有利于管理水平提升和住户满意度改善的措施。”该负责人表示。

4对策

此外，部分物业公司人员流失也是导致物业服务难以盈利的原因之一。一些物业管理中心主任表示，由于人员不足、规模小的物业公司要增加收入较难。因此，一些规模大的企业往往采取承包、出租等方式，把自己内部的员工承包出去。这种模式不利于员工的培养。另外，一些小物业公司由于人力成本较高，也没有能力承担高层次人才的薪酬和奖励。