物业管理企业人力成本是指在一定时期内，为满足物业服务合同的要求，企业的各项工作所需要的人员投入与产出成本。其计算方法是：包括员工工资、福利、社会保险，不含公积金。其中，人力成本包括员工薪酬、社保缴费基数和费率；以及其他各种费用。员工薪酬=工资总额+社会保险费+住房公积金。对于有管理的小区而言（如政府项目）职工福利可包括：住宿、餐饮、交通、通讯费用，购买社会保险及公积金，教育支出等项目。以上情况均需要与薪酬直接挂钩。但是薪酬并不能反映物业管理企业的全部成本，因此也被称为“人工成本”或“人工费用”是物业管理企业的核心指标。其具体包含以下几个方面：包括工资总额，这部分工作人员薪酬标准所占比例的高低与实际用工情况有直接关系；人工成本包括基本工资、绩效、津补贴（奖金）、加班费等各类人力成本；职工福利经费等。

一、工资总额

工资总额是指单位在一定时期内支付给本单位全部工作人员及聘请的其他人员、各种行政事业单位和社会团体等经济组织人员的劳动报酬。是与雇员的工资水平相适应的货币表现形式。一般来说，工资总额包括基本工资、津贴补贴和奖金，并由单位代扣代缴个人所得税。另外，对于有服务协议、管理规范或者有规章制度但执行情况一般较差的物业管理项目，基本工资通常不会低于当地最低工资标准（含保险等)25%;对于服务质量较好项目不低于80%。但从实际情况看，这部分占工资总额比例一般低于25%左右。所以对于物业管理企业来说工资总额是比较重要且经常被作为人事总成本。有的物业服务企业为了提高人力成本管理水平，会制定绩效方案及薪酬体系，从而降低整个员工薪酬总额，但这种方式在企业中存在一定风险。企业要注意这一点：一是不能过于追求高增长；二是要考虑管理层面上人员优化配置，降低成本及人力成本；三是加强员工关系管理、留住人才；四是适当地增加效益。对于管理部门来说，其主要工作就是提高员工收入水平和工作积极性；而对于员工而言往往要支付一定程度的工资作为浮动依据；对于一些经营状况不是很好、或者管理人员比较年轻等人员来说，公司在确定工资总额时应进行适当上调。

二、人工成本

人工成本包括薪酬、社保、公积金、加班费、职工福利等，在分析完工资总额后，还需要了解一下几种情况：1、工资总额：按照员工实际执行薪日，由企业与员工双方共同协商确定薪酬数额；2、绩效：根据物业服务项目的绩效管理办法考核员工岗位、工作业绩、服务质量、个人工作表现等情况进行相应考评；3、奖金：根据考核结果进行分配额度；4、津补贴（奖金):员工根据年度考核结果发放年终奖或按月发年终奖；5、奖金：根据每月工资基数确定奖励性绩效奖金比例和奖金发放方式；6、年终考核时奖金数额：根据当年实际进行考核，并根据考核结果发放；全年绩效考核全部发放年终奖；奖励性绩效考核按比例发放。按年发放；年度考核不合格者不发放奖金；按月发放奖金等。其计算公式为：年终奖金=基本工资+奖励性绩效工资+各项补贴+年终奖+加班工资+项目奖金+劳动保护措施等待遇÷月发放系数×员工总数确定具体金额；计发时间为当年1月份至次年2月份为1月、3月、6月、9月、12月及次年2月、4月、5月、7月、8月、11月、12月。6、年终奖金标准：当月未发放的年终奖按比例发放，具体计算办法为月末最后一个月内发放至当月工资；当月底未发放完的奖金（不含其他款项）按次月计算至月底平均余额中一次性冲抵月份人员工资。按照《劳动法》有关规定应当从当月开始发放。年终一次性奖金、项目薪酬可根据劳动者服务年限和服务质量等因素确定，但不得超过计发月儿个工资标准5倍；8、社会保险：城镇职工基本养老保险基金按用人单位上年度职工月平均工资30%缴费基数计算缴纳；基本养老保险、失业保险缴费基数下限按照企业上年度职工月平均工资确定，超过最低缴纳年限部分按比例缴费；企业未招用人员可以在本用人单位参加社会保险，缴纳社会保险费；办理退休手续后按照国家有关规定享受退休金或养老金待遇；按照国家规定申请领取失业保险金期限，

三、职工福利经费

职工福利经费的主要构成是用于福利费及其他费用，包括职工个人应缴纳的保险费、住房公积金和其他各项费用，符合规定的福利性支出等。这部分内容在物业管理工作中很少涉及。它属于财务，不直接计入薪酬支出。职工福利经费是企业为保障本单位职工福利支出的需要而发生的费用，包括工资、福利等支出。一般而言，物业管理企业会将员工发生的住宿、餐饮、交通及通讯费用纳入职工薪金中共同分摊；发放的工资奖金收入在扣除相关费用后，根据公司财务制度规定计入企业工资总额，未发奖金或津贴情况下计入福利成本。其他福利费为与工资直接挂钩的项目。福利费又分为法定福利费、福利费和公司级工会经费拨款形成的经费等三种形式。其中按规定可以单独列支的项目是按照成本法核算而不需要确认为费用。也可采用“加计扣除”会计准则核算；但是应单独核算并结转到“营业外支出”科目，在企业所得税前摊销至当期或以后年度计入企业成本，不得结转以后会计期间；以实际发生额为限计算缴纳所得税。