对于物业行业来说，人力成本是影响其经营业绩的重要因素。目前，物业行业各企业普遍存在用工方式不合理的问题，主要体现在用工成本过高以及劳动关系复杂等。为此，中基协、中国物业管理协会在2014年曾针对我国社区物业企业劳动成本进行了一项调查。结果显示，社区物业的人力成本占企业总资产的1.4%左右，员工工资占全部营业收入比例为3.5%-8%;员工福利占比6.4%约为85%~97%;其他占比较小；其余有：办公设备购置与维护费、水电费、水电气费等。按照平均每年工资40%计算，若计算中招员工工资率在10%-20%之间。

一、调查结果

本次调研的样本企业共100家。其中，样本中社区物业服务企业有66家，占比31.3%;企业总资产为234.7亿元，其中固定资产约128.2亿元、流动资金114.7亿元。

二、数据分析

调查结果显示，物业行业平均工资中位数为5456元，中位数之间也存在一定的差距；但考虑到大部分物业公司处于行业初期，并不考虑未来。因此，对于物业行业人力价格占营业收入百分比计算出中招员工平均工资中位数为5456元；以中招人数为例计算出中招员工工资中位数为5328元。以上数据均在中基协数据库中找到。另外，经过比较后得出以下结论：1、综合比较中档公司用工成本与物业公司实际经营管理情况是：中招员工工资比例相对较高有一定因素与原因。

三、建议事项

根据调查，物业企业的人力成本占比偏高，一方面是由于物业企业整体发展的速度较快，人员的增长与岗位需求之间存在矛盾；另一方面是因为在未来劳动力成本仍将持续增长的情况下，部分物业企业为了提高管理效率从而减少人员数量。为此建议各企业合理设定人力成本占比标准，并根据企业实际情况制定出相关的薪酬结构方案以降低人工成本。为进一步提高物业企业工资结构科学化水平及优化企业管理，引导公司有效降低员工工资水平过高，中国建设银行北京市分行还推出了“物业人力成本占比预警”、“高企的人力成本”两大类问题。这两项措施分别从工资结构和薪酬结构两方面对北京地区房地产行业的人力成本情况进行了调查。针对北京地区的房地产公司普遍存在着高工资员工多、薪酬高、高福利、离职赔偿等问题，该银行采取了“提前预警”以及“定期评估”两种措施。

四、建议举措

针对上述的情况，我们认为对物业企业来说，要降低人力成本，就需要实现“三个平衡”——企业间的关系平衡、员工内部薪酬水平平衡。那么，在这三个平衡中哪里体现“三个平衡”呢？我们可以从以下几个方面入手：一是合理确定员工内部薪酬水平；二是通过激励机制降低员工薪酬水平和内部员工收入差距；三是通过规范人才流动机制促进人才流动。

五、风险提示

物业企业要想发展，就必须具备一定的经营能力、管理水平、服务意识，这也是公司能够在竞争中立于不败之地的重要因素。在业务模式方面，不同物业公司可以分为“大物业”和“小物业”两类。大物业指管理规模较大的公司；小物业指管理规模较小的公司。大物业需要更多项目来支撑，而小物业需要更多项目来支撑。因此，对于不同公司来说需要采取不同的盈利模式。