2023年已过半，行业迎来新一轮洗牌。在头部企业持续加码布局、并购动作频频的背景下，新业态的发展机遇与挑战并存，物业服务企业分化加剧——物业管理企业如何抓住机会成为行业热议与思考的问题。物管企业服务中成本占比如何？在当前经济下行压力下，物管企业收入和利润呈现下降趋势。成本费用率及利润率如何？盈利模式和融资方式如何？物业行业呈现出哪些新趋势？本期，《南方都市报》联合搜狐焦点发布《2023-2023年中国物业管理行业研究报告》（下称“报告”),聚焦上市公司、高净值人群、行业新现象等物管关注焦点。

1行业洗牌

物业服务企业在经营业绩、经营结构、盈利模式等方面均有较大分化。面对规模扩大、成本上升、营收下降等压力，头部企业表现出更强的抗风险能力。物管企业2023年营业收入增速较2023年放缓，但利润规模增速较2023年上升;TOP50企业2023年1-6月收入、利润均呈现增长态势；头部企业对新业态的探索更是引发行业关注。与此同时，受疫情影响和政策推动住宅物业和非住宅物业在今年上半年迎来分化调整；在上市物业公司和非上市物业公司中有明显表现的公司则是积极进行资源整合、寻求新业务并加速扩张，这使得行业分化加剧；一些新进入行业的物业管理企业由于在业务扩张上过于激进而受到冲击。另一方面，疫情影响下中国物业管理企业的盈利能力也有所下降。

2利润下降

2023年，行业整体利润率和净利率均呈现下滑趋势。以市值规模来看,2023年，中指研究院发布了《2023-2023年中国物业服务百强企业研究报告》（下称“报告”),对已披露数据的28家物管百强企业进行分析。“2023年前三季度，企业营业收入在行业内处于领先位置，但利润总额表现不及同期，而利润率呈现下滑趋势；净利润出现下滑后,2023年上半年企业营业收入和利润均呈现下滑趋势。”报告显示，从经营活动产生的现金流量净额来看，万科企业、碧桂园服务、保利物业、中海物业和恒大物业净利润总额呈现出上升趋势；平安好医生、融创中国、绿城服务、雅生活服务净利润总额下滑幅度则相对较小。数据显示,2023年上半年企业平均总经营利润率为7.8%,相2023年的6.7%;净利润率9.7%,相2023年的8.6%。净利润方面，碧桂园服务、保利物业、雅居乐实现盈利的企业占比超过一半；中海物业、绿城服务和雅生活服务中亏损及盈利的企业占比均超过50%;恒大物业则是亏损及盈利占比较高。

3上市公司和高净值人群的“性价比”

2023年是中国物业管理行业爆发的一年，物业管理公司在资本市场上获得认可的案例层出不穷，行业也迎来了加速发展。上市公司与非上市物管商之间的差距正逐渐缩小，上市物企与非标的物管商之间也越来越有性价比。根据搜狐焦点在2023年发布的《中国超高净值人群物管报告》，高净值人群中超过30%持有房产,70%持有其他资产。这部分高净值人群有着较强韧性和偏好于投资物业管理企业的需求。2023年四季度末，高净值人群人均存款约为4.2万元（包含股票、基金资产）。其中住宅占一半以上，约有42%（52.8万元以上）是首套房(90平方米起售),较2023年初增长了近10倍；近半高净值人群是持有第二套及以上的，占比为73%(36.8万元）。

4盈利模式和融资方式

在收入方面，物管公司主要通过收取管理服务费获取收入。在增值服务方面，碧桂园服务采取多项措施实现与第三方机构战略合作，提升增值服务效率，增加收入来源。同时，通过增加增值服务收入增加现金流，实现资产保值增值，提高经营效率和利润水平。在融资方面，物管企业大多通过 IPO来融资。如碧桂园服务已于2023年7月26日成功在港交所主板上市；中国恒大也于2023年1月8日成功完成在港交所主板上市交易。