人力成本是购物中心运营中的重要一环，有了人力成本，才能保证营运效果；有了人力成本，才能够控制人力支出。商场的人效是衡量商场价值的主要指标之一，而作为商场重要组成部分——购物中心的人力成本（包括租金和水电费）也受到重视。一般来说，购物市中心间1-2小时路程外所有交通工具，包括出租车、长途客车和飞机；市区内超过2小时路程中所有交通工具包括出租车和飞机；市区内超过3小时路程中的所有交通工具包括汽车、火车和飞机。因此购物中心人力成本占总人效的比例大约在15%-20%之间。我们以一线商业地产项目为例介绍下。

1.购物中心租金

购物中心租金一般根据区域、商圈、楼层来确定，通常租金分为固定租金和浮动租金。对于一线商业地产项目而言，一般是固定租金加浮动租金。但是由于各个购物中心的具体经营情况不同，对租金支出的要求也不同。一般情况下浮动租金比固定租金要高。但是对于一些处于区域中心位置较好和消费能力较强的项目而言，商业地产项目在选择租金时可以适当放宽租金区间。

2.水电费（水电气）

水电费在购物中心的运营中具有很重要的作用，因为购物中心是以供水供电为主，所以水电费开支不能忽略。从设备的使用寿命来说，购物中心一般使用年限在5年以上的有空调、新风系统；运营中使用期限不到2年的只有照明和电梯。因此，对经营环境及商品要求比较高的商场往往需要花费更多费用去处理这些问题。这也是很多购物中心需要用到水、电、气等服务设施之处。不过，这些费用通常也就占到运营成本最小的一部分。

3.营销费用

营销费用包括品牌推广、公关费用、活动策划费用、广告费用等。品牌推广主要是利用电视、报纸、网络、户外广告等传统媒体和广告位等户外广告资源开展系列宣传活动。公关费用主要是针对项目前期的宣传工作和后期的促销活动所支付资金，如活动策划、活动宣传、促销策划等。活动策划主要是针对项目的招商活动和后期营销活动所支付的资金以及需要通过宣传活动进行有效推广所支付资金，如活动宣传、活动策划所支付资金以及一些宣传费用包括产品介绍费、销售活动费、客户服务工作费、物业管理费、销售佣金和促销活动宣传费用等。活动策划包含市场调查、客户访谈、产品调研、品牌定位调研等方面。

4.管理费

管理费主要包括物业管理费、运杂费、营销推广费、会员费、财务费用等。物业管理费指商场为保持物业的正常运作而专门向租户收取的管理费。基础管理费一般由物业公司按管理面积向商场收取，一般占各楼层所有租户费用份额的10%-15%,由各管理公司按照成本比例向商场收取。营销推广费一般由开发公司或代理公司收取；财务费用主要是指由各开发公司按各层项目预算支出所需经费组成，通常是指开发商根据项目发展需要而支出的财务费用和税金，例如土地增值税、广告费等。