在中国的房地产市场，过去的几年是行业集中爆发的时代，这个现象也被称为“黄金时代”。虽然行业整体增速放缓，但依旧有很多公司实现了高速增长。除了恒大、碧桂园等龙头房企在快速扩张之外，一些中小型房企也开始在激烈竞争中寻求突破，加速突围。然而大部分中小型企业规模不大，而且普遍存在人员成本偏高等问题。因此，在行业高质量发展大背景下，房地产企业通过人力成本的控制、项目投资的精细化管理、提升企业盈利能力等多种手段进一步降低人力成本成为一种有效措施。这一点可以从金科股份(002450. SZ)和金科股份(000632. SZ)身上看出端倪。

一、成本管理模式

从收入构成来看，金科股份的平均人力成本占总收入比例较高,2023年其营业收入达到79.44亿元，同比增长58.31%;而销售费用率为17.88%。可见两家公司2023年均有不同程度地提高了人员成本的占比。根据克而瑞发布的《中国房地产行业薪酬指数》数据显示,2023年该指数为103.99,行业均值为92.9。说明了中小型房企普遍存在工资水平较高、人员流动性相对较强、薪酬结构不合理等问题：平均下来薪酬水平普遍高于其他房地产企业。而其平均人工费用占比远高于行业均值(80.88%)。因此企业应采用更加有效的降低人力成本的手段。在行业普遍关注利润水平降低的情况下，企业都会通过提高销售价格和降低平均工资的方式来提升销售业绩。但是过高的平均人力费用势必会给企业带来一定压力，因此降低人力成本是房企提高经营效率降低利润率的一种有效方法。从财务数据上看，两家公司都采用了较多提高公司经营效率和盈利能力的方法。从金科股份2023年前三季度营业收入来看，该公司营业收入从2016年到2023年一直保持着稳健增长的趋势——2023年前三季度公司实现营业收入927.84亿元、同比增长20.64%;归属于上市公司股东净利润62.63亿元、52.46亿元、44.09亿元。实现营收同比增长9.47%;归属于上市公司股东净利润同比增长10.43%至19.99%-58.95%。毛利率相对较高、净利率较低的原因有以下几个方面：报告期内受行业整体大环境影响导致公司人力成本水平普遍提高或下降；房企为了保证高盈利能力会采取降低人力成本的手段，同时减少人员数量；由于大部分房地产企业规模不大等其他原因造成了公司无法进行精细化管理导致财务支出不断增加的情况，但是为了实现利润水平提高还是会降低单位成本来增加营收额与净利润。因此企业在此期间所花费精力及薪酬支出也会相应下调。目前金科股份主要通过以下两种方式来降低人力成本和费用：人力成本构成的营业成本、销售费用、管理费用占比最大，

二、行业排名及分析

2023年上半年，两家房企的销售金额分别为3987.5亿元和4792.4亿元，销售面积分别为2426.8万平方米及2468.9万平方米，同比增速分别为21.7%、17.3%,增速分别为9.1%和6.1%。按照2023年中报数据算，金科股份位于第16位，平均月销售金额为65.8亿元；金科股份位于第21位。2018年公司实现销售金额为497.8亿元。在房企中排名第20位。2023年上半年金科股份实现销售金额4294.1亿元，同比增长27.68%。其中全国销售面积311.4万平方米；总签约金额3728.1亿元，同比增长27.5%。同期销售金额增速排名第20位。2023年上半年公司实现营业收入397.8亿元，同比增长27.61%;实现归母净利润36.33亿元，同比增长77.12%;加权平均净资产收益率为11.31%。按权益比计算：金科占14.89%。2018年公司实现销售金额454.8亿元，同比增长23.72%;截至2023年上半年底，销售面积327万平方米（包括在建),与2018年相比提高了34.1%。总资产和净资产分别增长71.9%和36.1%至4677.9亿元；实现净利润178.5亿元和125.7亿元。

三、人力成本分析情况及影响因素分析

对于房地产企业来说，人是最重要的因素，而一家公司最终是否盈利则取决于其员工数量和人均收入水平。因此可以通过测算人力成本并计算出人均员工工资水平，再来了解其人力成本的变化情况。从数据上看，金科股份均具有较强的发展活力和持续竞争力，但也存在一些问题，如平均人工成本较高，而员工人数的增加反而使得公司利润空间被压缩。而且相比而言，规模较大的房企其对人力成本及管理方面的投入会比较多，因此人力成本相对要低一些。根据数据显示，金科股份2018年总职工人数为8423人（包含各类项目储备）、同比增长27.09%;2023年前三季度总人数为39977人。公司近年来还增加了很多项目所需的人员。